Mercato immobiliare, è tornato il momento di acquistare?

 

Cari amici, ben tornati su Investimento Libero,

tra i post più letti in assoluto, su questo blog ci sono i post sul mercato immobiliare, in generale noi italiani andiamo pazzi per l’immobiliare e questo soprattutto per ragioni storiche.
Perchè oggi voglio parlare di immobiliare? Navigando online ecco le ultime news:

Con il post di oggi risponderemo alle seguenti domande:
  1. E’ finalmente arrivato il momento di investire sull’immobiliare?
  2. Quali tipi di investimento immobiliare è consigliabile fare e quelli da evitare?
Andiamo con ordine, ecco la situazione storica sul lato delle compravendite:
 e la situazione lato prezzi:
Quando sui media sento parlare di immobiliare, alzo le antenne per capire bene di cosa parliamo, perchè essendo un argomento molto di “massa” è normale che i giornalisti ed i media tendano ad esagerare per rendere più “appetibile” la notizia.
Ma se guardiamo ai freddi numeri riguardanti i dati sul 2014 (che hanno “scaldato” i media mainstream) ci dicono che nell’ultima parte del 2014 le compravendite sono si aumentate di circa un +1,8% tuttavia quello che non si dice è che i prezzi medi sono ancora in calo.
  • Quando sentiamo i media parlare di immobiliare stiamo molto attenti e dividiamo i “fatti” dalle “opinioni”.
Per gli investitori, che il mercato generale segua un trend, può importare fino ad un certo punto, perchè l’immobiliare è un mercato soprattutto locale, ad esempio se nel mio quartiere o paese negli ultimi anni hanno costruito come se si dovesse insediare, nel giro di qualche mese, un esercito di inquilini, è sicuro che passeranno anni prima che il mercato locale si saturi ed i prezzi possano riprendere (legge della domanda e dell’offerta).
Ma torniamo alla prima domanda, è finalmente arrivato il momento di investire sull’immobiliare?
I fattori che influiscono sul prezzo degli immobili sono principalmene tre:
  •  Leva finanziaria;
  • Tassazione;
  • Domanda abitativa – salari;
Lo shock degli ultimi anni è stato causato soprattutto perchè le banche non davano i mutui e perchè la tassazione sulla casa è aumentata in modo esponenziale senza chiare regole.
Oggi possiamo stimare la tassazione annua sulle case (eccetto sulla prima casa che è più bassa) intorno all’1% del valore di mercato dell’immobile.
Per quanto riguarda la leva finanziara, grazie al Bazuka di Draghi, ora le banche sono gonfie di liquidità ed iniziano a ridare i mutui alle famiglie.

Benissimo, Antonio, allora è fatta? Mi fiondo in banca e mi sparo un mega mutuo quarantennale?

Il problema per l’Italia è soprattutto l’ultimo driver cioè “la domanda abitativa ed i salari”:

I principali compratori di case sono le famiglie che vanno dai 30-50 anni

Con la crisi degli ultimi anni proprio questa fascia è stata la più colpita, infatti i pensionati, sono andati in pensione (la maggioranza, beati loro) con il metodo retributivo (pensione = ultimo stipendio) e quindi non sono stati toccati dalla recessione.
La domanda che ci dobbiamo fare è: quanto sono i salari medi? e quanta % di mutuo mensile è sostenibile per una famiglia?

Nel passato questa domanda era meno ovvia, in quanto tra nero ed aiuti dei genitori si riusciva a pagare mutui importanti ma ora la percentuale massima che una famiglia può sostenere è tra il 10 ed il 20% del reddito disponibile e se consideriamo che il salario medio è di circa 1.327 euro al mese, possiamo ben farci un’idea su quali siano le forze in gioco.

Ok Antonio, bell’analisi, ma andiamo sul concreto, compro o non compro? non stai rispondendo!

Venezia, fantastica città turistica
 Allora, aldilà che si debba comprare casa per esigenze personali, come nel caso della prima abitazione sulla quale non entro nel merito,  capite dalla premessa che le variabili che influiscono sul mercato immobiliare sono varie, tuttavia la situazione rispetto a solo un anno fa è sicuramente migliorata, ecco le strategie che consiglio e che sto seguendo:
  • Evitare assolutamente l’acquisto di immobili con una strategia di “trading”, cioè comprare per rivendere, in quanto se tengo chiuso l’immobile sono massacrato dalla tasse e rischio di trovare, si dei compratori, ma allo stesso prezzo di acquisto o anche meno;
  • Selezionare immobili a reddito, che producono cash-flow e che mi permettono di pagare le tasse ed eventualmente il mutuo se opero con leva;
  • Immobili a reddito si, ma solo a studenti e turisti, lasciar perdere assolutamente le famiglie (impossibile in caso di mancato pagamento dell’affitto lo sfratto);
  • Evitare negozi e magazzini, stesse problematiche dello sfratto, per il commercio in prospettiva c’è un olocausto (già in atto) causato dall’e-commerce e dai grandi centri commerciali;
In sostanza queste strategie permettono di investire nell’immobiliare, ma con una strategia difensiva e non speculativa, l’obiettivo è di acquistare immobili come rendita, meglio un 4-5% l’anno con questi tassi a zero che provare a guadagnare percentuali più alte nel trading immobiliare e vedersi l’appartamento occupato o salassato di tasse.

Per concludere:

Prendere con le “pinze” le notizie dai media mainstream e del settore , soprattutto se gli azionisti di questi media sono banche (sono piene di immobili invenduti), infatti:
                     

  mai chiedere al barbiere se hai bisogno di un taglio di capelli

Se hai liquidità extra (cosa aspetti a vendere i BTP?)  puoi diversificare comprando degli immobili, ma con molta attenzione e solo situazioni dal cash-flow sicuro con il minimo rischio (studenti e turisti = appartamento sempre libero).
Con un gruppo di esperti del settore sto selezionando immobili con queste caratteristiche (locazione per studenti e turisti, con minimo rischio) nelle principali città italiane, a chi è interessato ed ha almeno 50.000 euro può scrivere una mail a investimentolibero@gmail.com

Buon investimento a tutti.

Antonio

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